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Questões sobre Rendas de Imóveis

28 de Janeiro de 2011 às 14:09 por Maria Proiete

Tenho recebido muitos e-mails e comentários com questões relativamente a este assunto (que lamento, mas não consigo responder personalizadamente), mas vou tentar fazer um apanhado das principais perguntas que li.

Se é o primeiro post neste blog que lê este tema, veja p.f. primeiro os posts escritos anteriormente: Ficheiro para Recibo de Renda. Se está agora a começar, pela primeira vez a Desempenhar um novo papel de senhorio e leia também para as questões de retenção na fonte de IRS outro artigo que escrevi: PREDIAIS – Retenção na fonte de IRS.

 

Recibo de Caução:

Q: Arrendei a casa em 01/11/2010 com caução e 2 rendas antecipadas. Em Novembro recebi 3 rendas (caução+Nov.+Dez) e em Dezembro recebi + 1 renda (Jan). Quando simulo a emissão da declaração de IRS o valor proposto é de 3 rendas. Em termos de recebimentos recebi 4 rendas, no entanto, sendo uma delas a caução, esta não deve constar da declaração de IRS? Ou pode ser um bug do ficheiro?

R: A Caução é um valor que fica retido pelo senhorio como garantia para cobrir danos, não é um rendimento do senhorio. Se o contrato de arrendamento correr como esperado e o inquilino não tiver danificado a propriedade, o senhorio devolverá a caução na íntegra no final do contrato. Se houver danos, o senhorio utilizará a caução para arranjar esses dados (nunca é um “lucro”, é sempre para cobrir “prejuízos”). A caução é diferente de rendas antecipadas (essas sim são consideradas rendimento). Assim sendo, a caução não deve entrar nas contas de IRS.

 

Retenção na Fonte (Categoria F – Prediais)

Q: Sou particular e recebo três rendas, de um particular e de duas empresas, uma delas é superior a €10.000,00 por ano e as outras são inferiores. Tem de ser feita retenção de 16,5% em todas as rendas, ou as que são inferiores a €10.000,00 ficam isentas de retenção?

R: A retenção na fonte que é dada ao senhorio quando tem rendimentos inferiores a 10.000 €, logo é pela totalidade dos rendimentos por cada categoria (no caso dos rendimentos de Categoria F é a soma de todas as rendas que recebe, independentemente do seu valor unitário anual). Assim sendo, cada um dos inquilinos que forem empresas terão que fazer a retenção na fonte. Só o inquilino particular é que não fará retenção, a menos que seja trabalhador independente e tenha contabilidade organizada.

 

Q: No caso de não estar isento de retenção na fonte, o Inquilino é obrigado a entregar a retenção mensalmente ao estado, independentemente de ter ou não efectuado o pagamento da renda ao senhorio?

R: A retenção na fonte é efectuada aquando do pagamento, não existindo pagamento, não há retenção.

 

Q: Qual é a taxa de retenção na fonte de IRS para Prediais para o ano de 2011.

R: A taxa de retenção na fonte de IRS para Prediais não costuma ser alterada anualmente, foi durante anos para as prediais 15% e desde Junho do 2010 que passou a ser 16,5%. Para consultar as taxas de retenção na fonte ver o art.º 101 do CIRS.

 

Actualização da Renda

Q: Arrendei um apartamento em Maio de 2010. Devo actualizar a renda em Janeiro de 2011?

R: A deve existir no vosso contrato de arrendamento algo que se refere à actualização das rendas. O mais comum são cláusulas que prevêem a actualização passado um ano, no seu caso apenas seria em Maio de 2011 (se não uma pessoa que arrendasse em Dezembro teria em Janeiro a sua renda actualizada). Leia o contrato e veja p.f. o que foi acordado entre vós.

 

Q: Como fazer os cálculos da actualização da renda? Qual o coeficiente de actualização para 2011?

R: Segundo o entendimento dominante, o arredondamento das actualizações das rendas deve fazer-se para o Euro imediatamente superior (arredondamento por excesso), mesmo que pelo arredondamento matemático supostamente fosse para o inferior.

O coeficiente de actualização é publicado em Portaria todos os anos, para 2011 foi a Portaria n.º 1190/2010. Deve consultar a tabela e enquadrar a sua propriedade no ano da última fixação da renda, nas características do prédio (se tem porteira e elevador) e no municipio onde está inserido. Para a maioria dos casos, das rendas actualizadas depois de 1979 o coeficiente para 2011 é de 1,003.

 

Emissão dos Recibos de Renda

Q: O meu senhorio não passa recibos de renda, mas tenho o comprovativo dos pagamentos que faço por transferência bancária para o NIB dele. Fui chamada às Finanças e pediram-me comprovativos do pagamento da renda. O que posso fazer para obrigar o meu senhorio a dar-me os recibos?

R: O senhorio é obrigado por lei a entregar nas finanças o vosso contrato de arrendamento e a passar os recibos de renda. Isto é o que diz a lei. Sem os recibos o inquilino não pode colocar as rendas no seu IRS (também não são todos os contrato de arrendamento, mesmo com recibo que podem ser colocados na declaração de IRS). Pode sempre fazer queixa às finanças do incumprimento do seu senhorio, mas não sei qual foi o vosso acordo, se têm ou não um contrato, se este é legal (está depositado nas Finanças) e o que é que foi combinado entre vós, mas este tema já foge da fiscalidade e é algo que, se não conseguir resolver a bem conversando com o seu senhorio, um advogado a poderá aconselhar correctamente.

 

Q: O n.º do recibo tem que ser sequencial? E quando muda o ano?

R: O n.º do recibo tem que ser sequencial. No ficheiro do Recibo de Renda poderá continuar com a numeração no ano seguinte, ou voltar ao 01, porque o n.º do recibo é uma série por cada ano, isto é, está incluído no próprio n.º o ano, pois isso poderá ter o 001/2010 e o 001/2011, ou o 001/2010 e o 013/2011 (é a mesma regra que as factura, tem que escolher um critério e mantê-lo). Tem que ter especial atenção quando tem mais do que uma propriedade pois os recibos devem ser sequenciais (por ex. tem 3 inquilinos, em Janeiro, para o inquilino A será 001/2011 e para o inquilino B será 002/2011 e o inquilino C o 003/2011, em Fevereiro para o inquilino A será 004/2011 e para o inquilino B será 005/2011 e o inquilino C 006/2011, e assim, sequencialmente).

 

Como utilizar o ficheiro do Recibo de Renda?

Este ficheiro foi criado para substituir os recibos de papel, comprados nas papelarias, e com mais algumas funcionalidades, aproveitando o potencial do Excel, para gerir conta-corrente e gastos, mas não é um software, não tem uma base de dados (não dá, por exemplo, para guardar todos os recibos que emite, durante n anos – terá que os imprimir, ou guardar em PDF, não faz a numeração do recibo automaticamente, não permite multipropriedades, nem múltiplos senhorios, etc.).

1. Guardar o ficheiro no seu computador. Se tiver mais que uma propriedade arrendada terá que ter um ficheiro por cada uma.

2. Inserir todos os dados do contrato na folha “Dados a Colocar”.

3. Para emitir um recibo:

    3.1. Na folha “Recibo” escolher uma das opções para o recibo – 4 opções para o caso de ser o primeiro recibo e 2 para os restantes recibos (a que se ajuste ao seu caso concreto):

Exemplo de um primeiro recibo com caução e 2 rendas adiantadas:

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Se não é um primeiro recibo e pretende que na descrição apareça o mês da data do recibo não preencha nenhum dos quadrados, se pretende que na descrição o mês seja o seguinte à data do recibo escolha “sim” no quadrado “Não é o primeiro recibo emitido, mas têm uma renda Adiantada ?”, se pretende o mês a seguir, escolha “Não é o primeiro recibo emitido, mas têm duas rendas Adiantadas ?”.

   3.2. Colocar na célula D8 a data do recibo (que deve ser a data do pagamento da renda).

   3.3. Colocar na célula H8 o n.º do Recibo (que deve começar em 1, ou 01, ou 001 e tem que ser sequencial).

   3.4. Caso não seja o primeiro ano de arrendamento, colocar o factor de actualização acumulado desde o inicio do contrato na célula Q8.

   3.5. Vejas as questões ficais:

          a) Se é um particular e está isento de retenção na fonte de IRS (rendimentos totais anuais da categoria F inferiores a 10.000 € ou arrendamento a um particular) e isento de liquidação de IVA (no caso do arrendamento a isenção é a regra).image

        b) Se é um particular e não está isento de retenção na fonte de IRS (arrendamento a uma empresa e com rendimentos totais anuais da categoria F superiores a 10.000 €) e está isento de liquidação de IVA (no caso do arrendamento a isenção é a regra).

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        c) Se não está isento de retenção na fonte de IRS ou IRC e, é uma sociedade gestora de fundos ou solicitaram o levantamento de isenção de liquidação de IVA.

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   3.6. Valide os dados e os cálculos do Recibo para ver se está correcto (tal e qual como faria se emitisse o recibo manualmente). Se algum dado não estiver correcto, verifique p.f. os dados que colocou na folha “Dados a Colocar”.

   3.7. Se o recibo estiver correcto imprima o recibo em papel (original e duplicado). Assina as duas cópias dos recibos e o original dá ao inquilino e fica com o duplicado para si.

   3.7. Opcionalmente, se desejar guardar também o recibo em formato electrónico, poderá  criar um PDF e guardá-lo no seu computador. Para criar um PDF: Separador Ficheiro/ Guardar e Enviar/ Criar Documento PDF/XPS e Criar PDF/XPS. Depois é só escolher um nome (convém para sua organização ser sequencial de datas e de número, por exemplo “2010-08-16_Recibo001_da_Renda_Apto_XPTO.pdf”)

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4. Para emitir um outro recibo: Ver o último recibo emitido para saber qual o próximo número sequencial. Terá que repetir os passos todos do ponto 3. (Recordo que este ficheiro não é um software com uma base de dados e por isso não guarda cada recibo que fez).

Exemplo de um segundo recibo com 2 rendas adiantadas:

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5. Para consultar a conta corrente do inquilino: Na folha “Conta-Corrente” colocar o ano a consultar na célula  C4. Inserir manualmente nas colunas G, H e I a informação em relação à emissão do Recibo, à data de emissão e à data de pagamento (Recordo uma vez mais que este ficheiro não é um software com uma base de dados e por isso não guarda as informações “reais” do recibo, parte-se do presuposto que os recibos são emitidos ao dia 1 de cada mês, todos os meses, o resto terá que ser colocado manualmente, mas se for correctamente inserido é possível saber, por ano, o valor dos recibos emitidos e dos que foram pagos).

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6. Para enviar a declaração anual para o IRS do Inquilino (nota: não é obrigatório – Se o inquilino for uma empresa e fizer retenção na fonte, supostamente ele é que teria que emitir esta a declaração, porque quem paga e faz a retenção é que tem essa obrigação): Na folha “Declaração para IRS” colocar quem irá assinar a declaração na célula C49 (se é o Senhorio ou o Inquilino). O ano de análise é o que foi selecionado na Na folha “Conta-Corrente”.

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7. Para a gestão pessoal do senhorio em relação a cada propriedade: Se o senhorio desejar preencher todas as receitas e gastos que tem com a propriedade (mesmo que não sejam aceites fiscalmente), para ter uma nocção concreta do que está a ganhar ou a perder (apenas em relação às receitas e despesas, não se entra em consideração com a valorização ou não da propriedade, com o abatimento que se faz ao empréstimo, se ele existir, enfim, outros dados que também devem ser levados em consideração, mas que não entram para a contabilização pessoal), pode preencher a folha “Contabilização”.

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8. Uma nova versão do ficheiro: Se detectar algum erro no ficheiro, queira p.f. em primeiro lugar verificar se está a utilizar a versão mais recente (na página DOWNLOADS). Se não estiver a utilizar a versão mais recente, queira p.f. fazer download e copiar os dados que tinha na folha “Dados a Colocar” na antiga versão para a nova. Se efectivamente o erro persistir, queira p.f. enviar um comentário, descrevendo detalhadamente qual o erro e onde (em que folha e em que célula).

 

Espero ter conseguido esclarecer algumas das dúvidas mais frequentes e peço desculpa às que ficaram por responder.


Um comentário para Questões sobre Rendas de Imóveis

  1. Ines de Castro escreveu:

    Um só comentario…
    – Sem palavras –
    Muito Obg
    Ines

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